Point58. 부동산 투자 의사 결정 기법-비 할인 현금 수지 분석 법(1)계수 법-“값”가 작을수록 유리하다. ① 총 소득 승수(GIM)=(총 투자액/조 소득)② 순소득 승수(NIM)=(총 투자액/순수 운영 소득)⇒ 자본 회수 기간(법)*자본 회수 기간 법이란?a. 투자 기간과 자본 회수 기간을 비교하고 투자 기간보다 자본 회수 기간이 길면 기각, 반대의 경우 채택하는 방법이다. b. 첫 해의 수익을 사용했고 자본 회수 기간 후의 현금 흐름을 고려하지 않은 단점이 있다. c. 할인 자본 회수 기간 법이 활용되지만 이것은 간편성을 잃게 된다. ③ 세전 현금 수지 승수=(지분 투자액/세전 현금 수지)=(지분 배당률;EDR)*지분 배당률과 지분 수익률은 다르다. 세전 현금 수지를 지분 배당 금액이라고도 한다. ④ 세후 현금 수지 승수=(지분 투자액/세후 현금 수지)(2)수익률-“값”이 클수록 유리하다. ① 종합 환원율=(순 운영 소득/총 투자액)② 세전 수익률=(세전 현금 수지/지분 투자액)③ 세후 수익률=(세후 현금 수지/지분 투자액)(3)비율 분석 법 ① 대출 비율(LTV)=(대출금/부동산 가치)② 채무 비율=(대출금/지분 투자액)③ 부채 감면율=(순 운영 소득/부채 서비스 금액)④ 채무 불이행률=(운영 경비+부채 서비스 금액)/(유효 조소득)⑥ 총 자산 회전비
